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議員公告
柯政猛於虎 社宅公式詳解
日期:2020-12-22    
明倫社宅租金推估財務資料,終於提供了。嗯,自償率不只破百,甚至高達111%。

總支出預估為46.6億
總收入預估可達51.7億

還倒賺5億,台北社宅淪為「照顧為名,賺錢為實」嗎?

然而,整個公式和計算在我追問下,又問題百出,高估和錯算了成本,導致租金攤提也跟着提高。

#稅率轉嫁
根據民法427條,就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔。
然而,我們看到公式,柯市長還指示,要把房地稅全數算入成本,轉嫁給租戶租金。

#暗渡陳倉
而其中地價稅的轉嫁,在我追問下,都發局坦承甚至連「市府其他單位自己參建設施的地價稅」,也算進來了,簡直是混水摸魚、暗渡陳倉。

#擴張成本計算折現率
連貨幣貶值的風險都要算給倒霉的租戶,一種預算利息的概念。
「折現率」其實 #沒有在公式內,但市府私下也都算入租金攤提。
把46.6億成本,#加計了55年的折現率,攤提到租金內。

簡單來說,柯市府覺得自己投資了46.6億成本,若分55年收回,還只收46.6億,這樣會吃虧,因為貨幣會貶值,錢放著利息。

所以,市府決定也「精算」到租金內,用折現率計算,預收、多收來達到財務效益。
把折現率也算到租金內,已經夠扯,而市府「自認為」的46.6億成本內,其實,真正屬於市府先墊的只有建築成本19.5億。
其他的管理、修繕、稅率等成本,不但尚未發生,也預先轉嫁給民眾了。
請問市政府何來的成本?那有臉也算入成本來算收益?

一般人可能不理解折現率的概念。
簡單來說 ,資金具有時間價值的特性(會貶值),而折現率就是按複利計息原理,把未來貨幣的價值折現。

六年前柯文哲靠社宅政見,贏得選票,當選後卻變成要挖市民鈔票,柯市長人財兩得,但台北市投入千億成本的社宅, 卻只讓是政府變成建商思維。

明明是「現成資料」,卻拖了兩週才給。而且不提供原始文件,重新打成一張簡單數值說明。
唉,真正的貓膩還有多少?
臺北市議員 游淑慧 議員研究室
上版日期:2020-12-22
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